• ברוכים הבאים לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה בע

האם שוק הנדלן האוסטרלי בבועה?

האם שוק הנדלן האוסטרלי בבועה?

בועה היא כמו מסיבה טובה – כולם נהנים שעד שהמוזיקה נגמרת. בנדל”ן בועות הן נדירות יותר ובאוסטרליה בפרט יש סיבה לאופטימיות.

מחירי הנדל”ן מוכפלים פי שתיים או אפילו שלוש בכמה אזורים באוסטרליה מדי עשור. כך היה במהלך 30 השנה האחרונות. משמעות הדבר, שאם רכשת נכס לפני שלושים שנה, הבית הזה שווה לפחות פי ארבעה עד פי תשעה (!!) יותר ממה ששילמת עבורו. אפילו אם קנית נכס בראשית המילניום, ערך הנכס צמח במידה רבה. התופעה יוצאת הדופן של צמיחה הובילה אנשים להאמים שהמחיר הזה הוא בלתי ריאלי וכי בעצם נוצרה בשוק בועה שמתישהו תתפוצץ.

למרות שאנשים רבים מאמינים ששוק הנדל”ן הוא בועה שעתידה להתפוצץ, אחרים סבורים שלמרות שהמחירים גבוהים ואי הוודאות לגבי השווקים בעולם עדיין מרחפת, הרי שהשוק האוסטרלי חזק מאוד, יציב, ועדיין יכול להתפתח במידה רבה. חשוב לציין, כי לא כל התרסקות של שוק מתרחשת כתוצאה מהתפוצצות בועת נדל”ן.

איך נוצרת בועת נדל”ן?

כל המומחים בתחום יגידו לכם את אותה אמירה שחוקה: “השווקים פועלים במחזוריות”. שלא כמו בתיקוני שוק רגילים, שמושפעים ישירות מהיצע וביקוש, השוק מתנפח כתוצאה מגורמים נוספים פרט לביקוש והיצע.

בועה היא כמו מסיבה טובה – כולם נהנים כל עוד יש מספיק אורחים (משקיעים) והמוסיקה (התקשורת) עדיין נשמעת ברקע והאלכוהול (הכסף) ממשיך לזרום. ברגע שאחד מהמרכיבים של המסיבה הזו משתנה – החגיגה נגמרת. אנשים שעזבו את המסיבה בזמן כמובן אינם מושפעים מסיומה. חלק מאלו שהקדימו לבוא נהנו מהמסיבה, אחרים פחות. אלו שלא עזבו את המסיבה או הגיעו באיחור, הם אלו שיצטרכו לנקות, לסדר את הבלאגן ולאסוף את השברים.

בועות הן עניין פחות נפוץ בשוק הנדל”ן בשל הטבע של הפעילות הפיננסית של הרכישה, שאינה בכסף נזיל, בניגוד למשל לשוק המניות, שסבל מכמה בועות משמעותיות בהיסטוריה. בשוק הנדל”ן בועות קורות בתדירות נמוכה בהרבה בגלל שלוקח זמן רב יותר לנכס לשנות בעלים. וכן, בעקבות העובדה שקורת גג הוא אחד מהצרכים הבסיסיים ביותר של הטבע האנושי.

קחו לדוגמה את בועת ההייטק (“.com bubble”) שהתפוצצה בראשית שנת 2000. הבועה הזו התנפצה מסיבה פשוטה – היא נוצרה בגלל כמה סיפורי הצלחה (המוזיקה- תקשורת) על חברות שנמכרו במיליונים רבים (אלכוהול-כסף) לאחר שנוצרו במחסן של מישהו (למשל החברה הישראלית ICQ). אז, משקיעים רעבים (אורחי המסיבה) רצו להינות מהחגיגה, והחלו להזרים כספים גדולים בכמעט כל חברת הייטק שיצאה לציבור להנפקות. חלק מהחברות הללו אפילו לא מכרו בדולר אחד, ולא היו להם כל נכסים מלבד כמה שולחנות ומחשבים, אך הערך שלהם נאמד במליוני דולרים. ואז המוזיקה נפסקה, והמשקיעים הבינו שכספם הלך לחברה שאינה מייצרת רווחים. משקיעים אלו נכנסו להיסטריה ומכרו כל מה שהיה להם. בקיצור, הבועה התפוצצה: המסיבה נגמרה ולא הגיעו אורחים אחרים שינקו את הלכלוך.

עובדות מעניינות

שערי ריבית נמצאים בימים אלו בשפל של ממש, סביב ה-5 אחוז, בעוד ההחזר השנתי על נכס שמושכר נע בסביבות ה-4 אחוז. משמעות הדבר שבמיקומים מסוימים ההפרש בין רכישת בית לבין הרווח מהשכירות עליו הוא כ-50 דולר לשבוע (כחצי אחוז).

אוכלוסיית אוסטרליה גודלת בממוצע ב-1.5 אחוז לשנה, קצב מהיר מאוד ביחד למדינות המערב. חשובה לא פחות העובדה שחלק משמעותי בגידול הוא כתוצאה מהגירת כח אדם מיומן (Skilled migrants). אנשים אלו זקוקים למקום מגורים מיידי (לרוב בשכירות) ולאחר מכן צפויים לרכוש נכס בעתיד.

ל-94 אחוז מהאוסטרלים יש עבודה מכניסה. שכר המינימום בשנה הפיננסית החולפת עלה ב-2.9 אחוז, מ-589.3 דולר לשבוע, ל-606.4 דולר לשבוע (15.96 דולר לשעה). ב-COMMSEC  בחנו מקרוב את המידע הזה ומצאו שהשכר השנתי הממוצע באוסטרליה היה אם כן 69,170 דולר. יתר על כן, במהלך שלושת השנים האחרונות, השכר עלה בכ-15 אחוזים, בעוד סל הקניות טיפס ב-8 אחוז. המשמעות היא שהתחושה של אוסטרלים רבים שמצבם כיום פחות טוב מבעבר אינה נכונה, מאחר והכסף הזמין גודל בשיעור גבוה יותר מהאינפלציה. סך החסכונות שיש כיום בידי האוסטרלים גבוה יחסית בהשוואה למצב לפני עשר שנים. תוחלת החיים למי שנולד כיום גבוהה יותר ב-8 שנים בממוצע ביחס למי שנולד ב-1960. כלומר, שאנשים כיום יחיו שנים רבות יותר בבתים שלהם ויצברו יותר כסף על החסכונות שלהם.

ובחזרה לבועה

קשה מאוד לזהות את הבועה כאשר היא עדיין בעיצומה, אך קל מאוד להבין אותה במבט לאחור. אנשים ברובם חוששים מהבלתי ידוע ומעדיפים להימנע או להמתין. אך לא פעם עד שהם מתעוררים, זה פשוט מאוחר מדי.

לכן אני אומר שהשאלה מתי לרכוש נכס אינה נכונה; זו רק שאלה של כמה זמן מתכוונים להחזיק את הנכס ברשותכם. הריביות על המשכנתא נמוכות, וקל יותר לרכוש היום נכסים משהיה לפני עשור. הצרכנים מרגישים חיובי כלפי השוק, אחוזי ההצלחה במכירות פומביות יציבים והמחירים בעליה. מוקדם עדיין לקבוע אם מדובר במגמה או רק בתיקון של השוק. יחד עם זאת, החדשות מעודדות עבור אוסטרליה בכלל, ובפרט לבעלי הבתים.

 הכותב הוא יועץ משכנתאות.

תגובות

תגובות

Clip to Evernote

קצת על הכותב

מספר פוסטים : 5

© כל הזכויות שמורות לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה

גלול מעלה