• ברוכים הבאים לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה בע

המהגרים מישראל ושוק הדיור במלבורן – כתבה שניה בסדרה

המהגרים מישראל ושוק הדיור במלבורן – כתבה שניה בסדרה

איך נכנסים לשוק ? היכן לרכוש נכס? האם לגור בשכירות והיכן? שאלות ותשובות שחשוב לדעת

כתבה שניה בסדרה – הישראלים ושוק הנדל”ן במלבורן

הבהרה: הכותב הוא יועץ משכנתאות מוסמך באוסטרליה. כתבה זו כוללת גם המלצות. מדובר בהמלצות בלבד, והאחריות על פעולה שנעשית בעקבות ההמלצות אינה חלה בשום מקרה על הכותב או על אתר אוסראלים. המלצות אלו הן על ידי הכותב בלבד, ואינן מהוות אכוונה מצד אתר אוסראלים.

המהגרים הישראלים ושוק הדיור במלבורן

בניגוד לקבוצות מהגרים רבות אחרות, מרבית הישראלים – בעיקר אלו שהגיעו בשנים האחרונות, מנסים די מהר להשתלב בפרברים היוקרתיים בעיר. זאת מתוך רצון להיות בקרבת הקהילה הישראלית הצומחת ובמרחק קצר ממוסדות הקהילה היהודית. למשל, רבים (אך לא כולם) רוצים לשלוח את ילדיהם לבתי ספר היהודים, להגיע בקלות לבתי הכנסת, ואפילו למאפיות היהודיות ולסופרמרקט השכונתי שמוכר אוכל כשר ושאר מוצרים מישראל. במציאות כזו, האתגר לרכישת בית הוא גדול.

הישראלים והיהודים החיים במלבורן מרוכזים בעיקר באזורים שתחת עיריית GLEN EIRA, בפרברים של קולפילד, סנט קילדה או אלסטרנוויק. האזורים האלה – בגלל קרבתם לים, לעיר ולמרכז העסקים CBD, וכן לתחבורה ציבורית, קרוב לוודאי – תמיד ישמרו על ערך גבוה ויתכן שערכם אף יעלה.

יחד עם זאת, בשנים האחרונות, ובדומה לגם ליהודים רבים, החלו רבים מהישראלים לנדוד לאור יוקר המחיה לאזורים מחוץ “לגטו היהודי” כמו בנטלי, בנטלי איסט, קרניגי ואורמונד. יצוין כי גם פרברים אלו חווים כרגע עליית מחירים רציפה.

דוגמא – מחירים במלבורן

4 חדרי שינה במלבורן באזורים שתוארו מעלה יכולים לנוע מ 850 אלף דולר למעל מליון. לעומתם באזורים מרוחקים יותר המחירים יכולים לרדת ל- 500 אלף ולעיתים מתחת ל 400 אלף דולר.

באזורים כמו פוינט קוק, המרוחקים כ- 30 ק”מ בערך מהסיטי (CBD) או 30 דקות נסיעה מבנטלי לדוגמא המחירים יורדים לעיתים מתחת ל 450 אלף דולר אוסטרלי.

Appartment1

לקנות בית קטן בפרבר יקר או בית מרווח בפרבר מרוחק?

האתגר הגדול

החסם העיקרי העומד בפני רבים הוא ההון הראשוני (פיקדון Deposit) שצריך להיות מספיק גדול כדי שאפשר יהיה לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא.

המינימום הנדרש לרכישת דירה למטרות פרטיות ולא למטרות השקעה תלוי בבנק אולם בכל מקרה, מדובר על בין 5-8 אחוזים פיקדון עליו יש להוסיף מס רכישה. פיקדון של לפחות 20 אחוז מערך הבית הוא אידאלי.

מעגל דמי השכירות האינסופי

אין ספק שעבור כל אחד, מהגר או לא, ועבור ישראלים במיוחד – לחסוך 100 אלף דולר מינימום כדי להכנס לשוק או 200 אלף כדי להמנע מרכישת ביטוח משכנתאות – היא משימה לא פשוטה. השוק באוסטרליה מאוד דינמי וב 30 שנה האחרונות עלה בממוצע בכ- 7 אחוז בשנה. במציאות הזו, היכולת לחסוך אינה מתקרבת לאחוז הזה ולכן החלום לקנות בית הולך ומתרחק. ספציפית, להרבה מאוד ישראלים המצב הזה מייצר בעיה מהותית לרכוש בית במקום שבו היו רוצים לחיות.

רבים אינם מכירים בעובדה שיוקר המגורים באזורים אלו גבוה יחסית לשוק האוסטרלי וגבוה במיוחד ביחס לרמת הכנסה שלהם, ולמעשה האפשרות האמיתית שעומדת בפניהם היא לעבור לפרברים מעט יותר מרוחקים בהם עלות המגורים זולה יותר, ואפשרות קניית בית  יכולה להיות ברת השגה. לרבים ההתרחקות הפיזית הזמנית מסמלת התרחקות מבית החלומות אולם מעשית הם אינם יכולים לעמוד בהוצאות רכישת בית בפרבר שהם רוצים.

יציאה זמנית מחוץ לפרברים הקרובים והיקרים לתקופה מוגבלת היא אחד הפתרונות בדרך להגשמת החלום – רכישת הבית בפרבר זול יותר. במלבורן ישנם אזורים דוגמת קלרינדה ואוקלי  שישראלים לא מעטים אימצו. כך ניתן להמשיך לחסוך, ולקוות שהגידול הקבוע בשוק יבוא לידי ביטוי גם בנכס המרוחק יותר. כך אפשר לחסוך ולבנות את הפקדון לבית הבא שכבר יוכל להיות הרבה יותר גדול.

 

House for sale

האפשרות השניה  – היצירתיים שוכרים בית בפרבר בו הם רוצים להתגורר  ואם אין באפשרותם לקנות את בית החלומות שלהם באותו פרבר הם יתחילו ברכישת נכס להשקעה – קטן יותר, שיאפשר את דריסת הרגל הראשונה בשוק ומשם בעתיד אפשר להתפתח ולרכוש בית גדול יותר בעתיד. זוהי אפשרות ריאלית ומציאותית והרעיון של יצירת נכס מניב כהשקעה הוא יותר הגיוני ובר ביצוע.

House for lease 2

המשמעות בפועל היא כניסה לשוק דרך מסלול בו קונים בית להשקעה בלי קשר לאזור המגורים. אם השוק עולה מרוויחים ואז חוסכים ומאפשרים בסיס להגיע לבית הבא עם  מקדמה גבוהה. כך למעשה מתקרבים  צעד נוסף לבית החלומות הנכסף.

בגלל המחירים הגבוהים בפרברים אלה (סדר גודל של מעל 800 אלף דולר) הצורך להון ראשוני גבוה הוא קריטי, מינימום  100 אלף דולר ועדיין, משכנתא גדולה מדי עלולה להיות משהו שקשה לעמוד בו. מאידך היכולת לחסוך נמוכה ביחס לעליית המחירים ולכן הרבה מאוד זוגות מוצאים את עצמם מחוץ למעגל. בפרבר דוגמת בנטלי איסט עלו המחירים בלמעלה מ 20% במהלך שלוש השנים האחרונות.

משכנתא הגבוהה מ 500 אלף דולר היא משהו שיש לקחת בכובד ראש, שכן יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות רבות כמו ארנונה, וועד הבית, מים, חשמל שינויים אפשרים באחוזי הריבית בעתיד ועוד –  הוצאות שכבעל  עליך לקחת בחשבון. בנוסף יש לקחת בחשבון את העובדה שמשכנתא היא ל 30 שנה, ולמרות שהריבית היא אחת מהנמוכות שהיו בהסטוריה באוסטרליה, חייבים להתחשב בשינויים עתידים באחוז הריבית.

המטרה היא לפתוח את הדלת: בדרך זו או אחרת, להכנס לשוק!

Keys

דריסת הרגל הראשונה בשוק היא החלק הקשה. ברגע שעוברים את המשוכה הזו מתחילות הטבות מס ולימים כשאפשר יהיה להוסיף עוד נכס,  או למכור ואז אם באמת רוצים –  לקנות את הבית הנכסף.

לגור בשכירות זה אולי פחות נוח ופחות יציב, שכן בכל רגע נתון בעל הבית יכול להודיע על פינוי הבית בהתראה כזו או אחרת. מעבר להוצאות וחוסר הנוחות  הכרוכים במעבר וחיפוש אחר בית  אחר, שינוי מסוג זה כרוך במתח ועומס נפשי שרובנו אינם מעוניינים בו. מאידך, כששוכרים בית יש גמישות בבחירת אזור המגורים לפי הצרכים הנקודתים לתקופה. לדוגמא זוג עם ילדים קטנים שרוצים לגור בקרבת גן מסוים, יעברו בקלות יחסית לאזור אחר לחלוטין כשילדיהם יגדלו כי הם מעוניינים בבית ספר תיכון זה או אחר, יהודי או לא, שנמצא בפרבר סמוך. ישראלים רבים שולחים את ילדיהם לגן יבנה או שלום עליכם בפרבר קופילד  וכשהם גודלים עוברים לבנטלי, שם הם הולכים לבי”ס לפי בחירתם.

גם גודל הדירה משתנה. משפחות שבתחילת דרכם הילדים היו צעירים וחלקו חדר, עם גדילתם שכרו בית גדול יותר. בסך הכל יש הרבה אפשרות וגמישות.

 

הרעיון בסופו של יום הוא להגיע למצב שיהיה לך בית שלך. זהו אחד הצרכים הכי בסיסים שיש לבני האדם. אם אין לך כסף לבית שאתה רוצה לגור בו, אתה גר בשכירות.  זה עדיין לא משנה את העובדה שאתה צריך בית. יתכן שהדרך עבורך תהיה להשקיע במקומות אחרים”…

House for lease

אם אדם לא יכול להרשות לעצמו בית בברייטון איסט לדוגמא, כדאי לו לשקול לקנות דירת חדר או שניים במקומות בהם השכר דירה יכסה כמעט ברובו את הריבית, ובאותה עת, יאפשר לו להנות מגידול גבוה בערך הנכס. הסיטואציה נכונה במיוחד במצבים בהם ההכנסה גבוהה מ 80 אלף דולר בשנה – שכן יחד עם Negative Gearing  אדם יכול להגיע מהר מאוד למצב שההשקעה שלו מניבה פירות ורווחית, וזה כשלעצמו יכול לקדם ולעזור במימון שכר הדירה בבית בו גרים בברייטון איסט לדוגמא או בפרבר המועדף.  זה לא אידאלי, אבל זה עדיף על לא להיות בכלל בשוק. ככל שמתחילים מוקדם ככה הסיכוי להגיע לבית יותר קרוב.

איך כמהגרים ישראלים קונים בית?

בתאוריה, אם בן אדם מתחיל לעבוד בשנות ה 20 לחייו וחוסך, חי בצנעה ובמודעות – קרוב לוודאי שב 10 שנים הוא יוכל לחסוך  100 אלף דולר או יותר. חלק מהישראלים המגיעים מישראל מגיעים עם כסף או שהיה להם נכס בארץ. לאלה שאין – קיימת אפשרות נוספת שבה רבים משתמשים, המבוססת על רכישת ביטוח המשכנתאות בנוסף למשכנתא, עליו סיפרנו בכתבה הקודמת, שעלותו מבוססת על אחוז המשכתא שנלקחה.

המשמעות היא שרוב האנשים קנו דירה קטנה בשנות ה 2000  ומכרו אותה אחרי מספר שנים, כדי לקנות בית יותר גדול שגם אותו מכרו. תוסיפו מתנה מסבא וסבתא או ההורים –  והנה יש  מקדמה מכובד בדרך להגשמת בית החלומות!

כתבות נוספות מקובי בנושא:Direct Morgages0824

מדריך למתחילים: רכישת נכס באוסטרליה

האם שוק הנדלן האוסטרלי בבועה?

תגובות

תגובות

Clip to Evernote

קצת על הכותב

מספר פוסטים : 5

© כל הזכויות שמורות לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה

גלול מעלה