• ברוכים הבאים לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה בע

איך לרכוש בית באוסטרליה? – כתבה ראשונה בסדרה

איך לרכוש בית באוסטרליה? – כתבה ראשונה בסדרה

כמה פעמים שאלתם את עצמכם איפה תגורו?  מה מצב הדיור באוסטרליה? איפה גרים הישראלים? איך קונים פה בית? ועוד שאלות…

הבהרה: הכותב הוא יועץ משכנתאות מוסמך באוסטרליה. כתבה זו כוללת גם המלצות. מדובר בהמלצות בלבד, והאחריות על פעולה שנעשית בעקבות ההמלצות אינה חלה בשום מקרה על הכותב או על אתר אוסראלים. המלצות אלו הן על ידי הכותב בלבד, ואינן מהוות אכוונה מצד אתר אוסראלים.

 

חלק ראשון בסדרה – מונחי ייסוד בשוק הנדל”ן באוסטרליה

כשמתבוננים בשוק הנדל”ן באוסטרליה מתייחסים לשני מרכיבים עיקרים:

  • נכס להשקעה – investment property
  • נכס למגורים – owner occupied המהווים אחוזים ניכר מהשוק.

באופן כללי, הממשלה האוסטרלית מנסה לעודד אנשים לרכוש את הנכס הראשון שלהם ולעזור להם להכנס לשוק, ועל כן מעניקה הטבות ותמריצים לקונים. בניגוד לישראל, בה מושת מיסוי כבד על מי שמחזיק בדירה שניה או נכס להשקעה – באוסטרליה קיימים חוקים המעודדים החזקת דירה נוספת. אחת הסיבות להטבות הממשלתיות היא העובדה שאוסטרליה הינה מדינת המעודדת הגירה ומושכת אליה בהצלחה גם כיום תושבים חדשים מדי שנה. רבים מהמהגרים עוברים לכאן כבוגרים וחלקם אף מגיעים עם משפחות וילדים. המדינה מעודדת השקעה ונותנת הטבות במיסוי לרוכשים בית להשקעה כדי לספק מענה לצורך האנושי הבסיסי במגורים לאוכלוסייה הגדלה, ובפרט למהגרים החדשים.

ההטבות בויקטוריה

1. First home buyer grant – נכון לזמן כתיבת הכתבה הממשלה מעניקה מענק חד פעמי בסך 10,000 דולר על קנית נכס חדש למטרות מגורים ולא להשקעה בשווי של עד 750 אלף דולר.

2. הנחה של 50 אחוז ממס הרכישה – על הבית הראשון למטרות מגורים בלבד (מס הקניה על הבית) לכל בית שמחירו מתחת ל 600 אלף דולר.

* חשוב להדגיש ששתי ההטבות הראשונות הן חד פעמיות ומוענקות במצב בו הנכס הוא למגורים בלבד ואינו להשקעה.

3. Negative Gearing – כל מדינה מתוקנת מחויבת ומעוניינת לעזור לאזרחיה בנושא הדיור, בין אם להכנס לבית או להיות בעלי בית. באוסטרליה קיים מנגון שנקרא commission property   – “דיור מוגן” (מוכר מישראל כדירות “עמידר”)  שהוא פתרון וותיק שנים, במסגרתו המדינה אפשרה לדיירים לגור במחיר מאוד מוזל. כיום כבר דיי ברור בכל רחבי העולם שהפתרון הזמני הזה נועד לכישלון (מסיבות שונות כמו חוסר השתלבות, דיירים לא מוצלחים או מהסיבה הפשוטה שלעיתים פרויקטים ממשלתיים נמצאו כלא יעילים ומסובכים בירוקרטית ולרוב פשוט לא צולחים). מה שהאוסטרלים מציעים לציבור הוא מאוד פשוט: “אנחנו זקוקים לבתים כדי לעזור לאוכלוסיה שלנו ומי שיעזור לנו להשיג בתים – אנחנו נעזור לו ונעניק לו הטבות מס שיעזרו לו להחזיק בנכס”. כל אדם, בהתאם לדרגת המס שלו (15%- 45%). במילים אחרות, אם כל ההוצאות בגין הנכס (ריבית, תיקונים, דמי ניהול, וועד בית) עולות על ההכנסות (שכר דירה), ניתן להצהיר על ההפסד בסופהשנה הפיננסית ולהתקזז במס על ההפסדים. אם בסופהשנה ההכנסות עולות על ההוצאות – תשלום המס יעלה יעלה בהתאם. הכל תלוי במדרגת המס בה אדם נמצא.

חולמים לגור בבית מרהיב יום אחד? קצת השראה – הכנסו וצפו בבית השנה באוסטרליה.

מימון

בשונה מישראל בה אפיקי מדד שונים (כמו צמוד מט”ח, צמוד מדד, פריים), המימון  לרכישת בית באוסטרליה מאוד נוח ופשוט.

באוסטרליה מוצעים שני מסלולים להחזר המימון: רק ריבית (Interest Only) . מסלול הנפוץ בעיקר למטרות השקעה. המסלול השני נקרא P&I (קרן פלוס ריבית) מסלול המקובל בעיקר למבקשים לקנות בית למטרות מגורים. לאחר שנבחר אחד משני המסלולים אפשר לבחור איזו ריבית לשלם: ריבית קבועה או ריבית משתנה. כיום, הריבית המשתנה היא מהנמוכות שהיו מזה עשרות שנים. בהתאם, גם הריבית הקבועה היא מהנמוכות שנראו אי פעם באוסטרליה.

על כל הלוואה שהיא מעל 80 אחוז מערך הנכס יש לרכוש בנוסף ביטוח משכנתאות הנקרא  LMI)   Loan Mortgage Insurance) שהינו ביטוח חד פעמי המיועד לבטח את הכסף של המלווה  (הבנק) במקרה שהלווה לא יכול לעמוד בהסדרי התשלומים והבנק צריך להוציא לפועל את הנכס ונגרמו לו הפסדים לאור אי תשלום או מכירת הנכס. הפרמיה גודלת ככל שאחוזי המשכנתא גדלים כמו כן – ככל שגודל ההלוואה גדל שכן הבנק לוקח סיכון גבוה יותר. אפשר לפרוס את הפרמיה הזו יחד עם תשלומי המשכנתא.

שוק המשכנתאות באוסטרליה דינמי ונחשב ידידותי ללווה. יציבות השוק והתחרות בין הבנקים הביאה ליצירת כלים פיננסים, הטבות ותמריצים המטיבים עם הלקוחות, לדוגמא offset account  וגמישות באפשרויות השונות לתשלום שעומדות בפני הלווה.

 

הכתבה השניה בסדרה  “הישראלים ושוק הנדל”ן במלבורן” תפורסם בקרוב. נא לעקוב אחר הפרסומים! 

כתבות נוספות מקובי בנושא:קובי בוארון - סוכן המשכנתאות האישי שלך

מדריך למתחילים: רכישת נכס באוסטרליה

האם שוק הנדלן האוסטרלי בבועה?

יש לכם שאלות? כיתבו אלינו. 

 

תגובות

תגובות

Clip to Evernote

קצת על הכותב

מספר פוסטים : 5

© כל הזכויות שמורות לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה

גלול מעלה