• ברוכים הבאים לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה בע

מדריך למתחילים: רכישת נכס באוסטרליה

מדריך למתחילים: רכישת נכס באוסטרליה

“מתי הזמן הנכון לקנות נכס?” קובי בוארון, סוכן משכנתאות משיב

“מתי הזמן הנכון לקנות נכס?” זאת השאלה שכל הזמן מפנים אלי. יוצא לי לפגוש לא מעט ישראלים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית משלהם באוסטרליה, ובפרט באזורים שהם היו רוצים לגור בהם. למרות זאת, הישראלים רוצים להיות מעורבים בשוק הנדל”ן. אחרים משעשעים עצמם בפנטזיה לפיה ישובו יום אחד לישראל, ובזכות נכס שהם משכירים באוסטרליה הם יקבלו מדי חודש שכר דירה נאה בדולרים אוסטרלים בעודם נהנים מכוס קפה של שישי בבוקר בשדרות רוטשילד. כולנו שואפים להיות בעלי נכסים, וכולנו חושבים שנכס הוא מקור יציב להכנסה פסיבית, שמתרחשת ‘מעצמה’.

המציאות היא מורכבת יותר. לשאלה מתי להיכנס לשוק או מתי לרכוש נכס אני עונה תמיד באותה תשובה – זו לא שאלה של העיתוי המתאים להיכנס לשוק הנדל”ן אלא כמה זמן להיות בו. צריך לדעת שמחירי נדל”ן נעים במחזוריות ועם הזמן השוק לרוב עולה בערכו הכולל. מסיבה זה אני תמיד ממליץ לקנות לטווח הרחוק ואז אין צורך לנסות ולהתמודד עם התנודות של השוק בטווח הקצר. מחירי הנכסים שונים זה מזה, וכדי להיות בעל ידע כדי לקנות את הנכס שמתאים למטרתכם,עם ערך מוסף, ושתוכלו גם לעמוד ברכישתו ויהיה השקעה משתלמת.

יש כמה עקרונות יסוד מוכרים שצריך לקחת בחשבון עת מחליטים לרכוש נכס במטרה להשכירו כדי שיניב רווח מהשוכרים. למשל, האמרה השחוקה ‘מיקום-מיקום-מיקום’, קרי שהאזור והשכונה בו נמצא הבית או הדירה הם הגורם החשוב ביותר המשפיע על ערכו עתה ובעתיד. זה כולל את המרחק ממרכזי קניות, בתי ספר, אמצעי תחבורה וכיוב מוסדות ושירותים. מאידך רצוי לא להיות בלב הבאלגן. מקומות אלו מבוקשים מאוד לשכירות לכן הסיכוי להיות ללא שוכרים כמעט ולא קיים, וגם ישפיע בחיוב לעליית ערך בהתאם. נושא אחר שקשור לחניה וזמינותה (האם יש מספיק מקום חניה לדיירים ?). חשוב גם לזכור, ששטח החניה, הסוג שלה (מקורה או לא) ומיקומה גם הוא בעל ערך והיא יכולה להשפיע משמעותית על מחיר הנכס. זאת ועוד, כאשר פונים לסוכן נדל”ן שיסייע לך לאתר נכס טוב לחיות בו או להשקעה, תמיד צריך לזכור שהוא עובד עבור המוכר קודם כל. כיום אף שמדובר בשוק של קונים, בו ההיצע עולה הביקוש ויש מקום רב למשא מתן מול המוכר. ניתן להיעזר במומחה נדל”ן חיצוני (property advocate).המומחה לרוב יכין עבורכם סקר שוק, בדיקה של הנכס ועוד. הוא בדרך כלל מתלווה ללקוח למכירות פומביות וחלקם אף ידברו במכירה במקומך. עבור עמלה שנעה בין אחוז לשניים ממחיר הרכישה של הנכס. המשמעות של מומחה נדל”ן כזה יכולה להיות גדולה ולהגדיל את הסיכוי לקניית נכס בעל ערך מוסף, ובהשקעה קטנה ביחס ״ לגודל התמורה״.

נושא נוסף שכדאי להכיר הוא סעיף המימון בחוזה הרכישה. סעיף כזה יתן לך עשרה ימי עבודה לסדר את ענייני המימון ולבנק לשגר לנכס את השמאי שלו כדי לאשר את העסקה. אם מכל סיבה השמאי אינו מרוצה מהמחיר שנסגר בינך לבין המוכר או מסיבה אחרת והבנק אינו מאשר בסופו של דבר הלוואה, הרי שסעיף המימון מבטל את המחוייבות שלך לחוזה. כדאי לזכור שבמכירה הפומבית לא ניתן תמיד להוסיף את הסעיף הזה, לעומת מכירה פרטית.

יחד עם זאת, השיקול המרכזי הוא כמובן יכולת גיוס הכסף, קרי המשכנתא. כאשר לוקחים משכנתא כדי לדעת שהיא נחלקת לשניים: הקרן (principal), שהוא הסכום היסוד של ההלוואה, והריבית שהבנק לוקח לעצמו. באופן כללי, יש שני מוצרים בתחום ההלוואות שהבנק מציע. הראשון הוא ריבית משתנה. בכל יום שלישי הראשון של החודש הבנק המרכזי (RBA) מחליט על פי מדדים דוגמת שיעור האבטלה והאינפלציה, מה תהיה ריבית המזומן (cash rate). לריבית הזו השפעה ישירה על הריבית הנגבית בהלוואה עם ריבית משתנה.

אחד היתרונות הגדולים בהלוואות משכנתא עם ריבית משתנה טמון בגמישות שלהן. בכל שלב אתה יכול להחליף בנק ממנו אתה לווה, אתה יכול לשלם את הריבית בלבד או יחד עם הקרן. כסף נוסף יכול להיכנס לתוך החזר המשכנתא. הריבית נמדדת על בסיס יומי כך שהקטנת הקרן משפיעה מיידית על גובה ההחזר הריבית. בדרך כזו ניתן להחזיר את המשכנתא לפני הזמן. בשונה מישראל, בנקים רבים מאפשרים לכסף הנוסף בהלוואת המשכנתא להיות נזיל ובכך ההחזר הנוסף משמש כתוכנית חסכון שאפשר להשתמש בו בעתיד לרכישת נכסים נוספים או רכב וכיוב. מאידך גיסא, למרות שהריבית ירדה בצורה חדה בשנה האחרונה (ביותר מ-1 אחוז ונמצאת בשפל של 5.8 אחוז כרגע). ריבית המזומן יכולה לעלות ורק לפני שנה עמדה על 7 אחוז ונעה בסביבות אלו בעשר השנים האחרונות (והותיקים אף זוכרים שהיא היתה מעל עשרה אחוז).

המוצר השני שקיים בשוק המשכנתאות הוא הלוואה עם ריבית קבועה שאינה משתנה גם אם תנאי השוק משתנים. פורמט כזה מתאים ללווים סולידיים שאינם מחפשים ‘להמר’ על שיעורי הריבית. כמו כן משכנתא כזו מתאימה למשקיעים שמבקשים לתכנן מראש ולמנוע “הפתעות” בלתי נעימות דוגמת עליית ריבית חדה. כך הם יודעים מראש כמה שכר דירה הם ירוויחו וכמה ריבית ישלמו. כיום עומדת הריבית הקבועה על מעל 3.5 אחוז בשנה לתקופה של שנתיים-שלוש שנים שזו ריבית יחסית זולה. הפופולריות של משכנתאות עם ריבית קבועה אינה גבוהה ככל הנראה בשל הקביעה מראש של התקופה בה הריבית אינה משתנה. כמו כן, שינוי הבנק או סוג הלוואה כרוך בדרך כלל בעמלות גבוהות או בקנסות משמעותיים. האפשרות להחליף לווים או להחזיר חלקים מהקרן לא קיימת במשכנתא עם ריבית קבועה. כך קרה ללא מעט אנשים שחתמו לפני פחות משנה לריבית קבוע של 6.2 שנראתה כהזדמנות נדירה, והים מצערים על זה.

בשוק קיימת גם אפשרות שלישית – לפצל את המשכנתא לשניים: חציה בריבית קבועה וחציה בריבית משתנה. לישראלים שאינם אוהבים להרגיש פראיירים זוהי דרך טובה לנסות וליהנות משני העולמות גם יחד.

כל גוף המעניק הלוואות, כולל הבנקים הגדולים, משתמש בדרך מעט שונה לקבוע כמה הוא מאפשר לכל אחד ללוות. המשמעות של זה היא גם אם בידך הצעה מפתה מבנק אחד, ייתכן שבסניף אחר או בבנק מתחרה קיימת אפשרות לקבל עוד עשרות אלפי דולרים באשראי. בדומה לזה גובה הריבית משתנה מבנק לבנק. שלא כמו בישראל, תעשיית המשכנתאות היא מאוד תחרותית וכל הגופים העוסקים בנושא מחפשים אותך, הלקוח. לרווח הזה בדיוק נכנס סוכן המשכנתאות (Mortgage broker). אחד היתרונות של בקשת סיוע מסוכן משכנתאות היא היותו עצמאי למרות שהוא מקבל עמלות מהבנקים. ״הסוכן עובד בשבילך״. סוכן טוב יזהה את הצרכים של הלקוח ויסייע לו לבנות הלוואה מתאימה. לרוב, הסוכנים זמינים בשעות שהבנקים סגורים והם אף מוכנים להגיע אליך הביתה כדי לתת ייעוץ. חשוב מאוד לדעת שסוכן משכנתאות יכול להכווין את הלווה לקחת משכנתא שתתן מענה להווה אבל עם ראיה לעתיד, נניח אם יתרחש שינוי במטרת הנכס (לדוגמא, ממגורים להשקעה). לשינוי כזה השלכות גדולות בהקשר למיסוי.

בסופו של דבר, רכישת בית או דירה למגורים או השקעה זוהי החלטה אישית שתשפיע על חייכם שלכם. או כפי שוינסטון צ’רצ’יל אמר: “קודם אנו מעצבים את ביתנו; ובהמשך, הבית שלנו מעצב אותנו”. בהצלחה!

הכותב הוא סוכן משכנתאות בחברת Direct Mortgages

פורסם לראשונה ב-Eתון

תגובות

תגובות

Clip to Evernote

קצת על הכותב

רן פורת

הקמתי יחד עם חברים טובים את האתר הזה. השלמתי דוקטורט באוניברסיטת מונאש אודות הקהילה הישראלית באוסטרליה, שעתיד לצאת כספר. מלמד באוניברסיטה על ישראל והמזרח התיכון (מונאש), כותב (למשל מעריב). ממייסדי ארגון הגג של הישראלים באוסטרליה אי"א. אזרח אוסטרלי שמח, שתמיד ישאר ישראלי. אבא גאה ל-3 בנות.

מספר פוסטים : 93

© כל הזכויות שמורות לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה

גלול מעלה