• ברוכים הבאים לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה בע

משכנתאות והלוואות לרכישת בית –  חלק ב’

משכנתאות והלוואות לרכישת בית –  חלק ב’

מה השיקולים בבחירת המשכנתאות ואלו שאלות כדאי לשאול את עצמכם בעת לקיחת המשכנתא – דברים שחשוב לדעת!

כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול…

הבהרה: הכותב הוא יועץ משכנתאות מוסמך באוסטרליה. כתבה זו כוללת גם המלצות. מדובר בהמלצות בלבד, והאחריות על פעולה שנעשית בעקבות ההמלצות אינה חלה בשום מקרה על הכותב או על אתר אוסראלים. המלצות אלו הן על ידי הכותב בלבד, ואינן מהוות אכוונה מצד אתר אוסראלים.

 

בחירת הלוואה

בעת בחירת הלוואה, חשוב לבדוק את מאפייני ההלוואה וכמה בסופו של דבר זה יעלה. בשוק התקשורת ובפרסומות אפשר למצוא שפע של הצעות מפתות להלוואה שלרוב כרוכות בעלויות נוספות, לכן יש להיות מאוד מבוקרים, ולדעת בדיוק מה מחפשים. יש הנעזרים בשירותים של ברוקרים למשכנתאות וסוכנים היכולים לעזור בבחירת ההלוואה, ולנהל את המשא ומתן עבורך.

מעבר לגובה הריבית ישנם עוד אלמנטים שיש לקחת בחשבון בעת לקיחת הלוואה כמו דמי ניהול שנתיים או תשלומים חודשיים.

רוב הבנקים הבינו כי הדרך הטובה ביותר לשמר את הלקוחות שלהם היא על ידי יצירת מצב שפשוט מסובך או קשה מדי ללקוח לעזוב אותם לטובת בנק אחר. לאחר העברת החקיקה החדשה שמונעת מהבנקים לגבות דמי שחרור גבוהים, היה עליהם להפוך מעט יותר יצירתים. לשם כך הבנקים מנסים להציע ככל האפשר שירותים נלווים כמו כרטיס אשראי, חשבון עובר ושב ביטוחים וכיוב.

הבנקים הבינו שאם יש לך מספר שירותים עמם זה עלול להיות מורכב עבורך לעזוב – ותעדיף להשאר. רבים מהם גובים עמלות שנתיות – במסגרת זו נותנים לך את כל חבילת השירותים ולהמתקת הגלולה יגידו לך שאתה מקבל הנחה שתכסה על דמי הניהול השנתיים.

הבעיה היא שברגע שאתה הולך ישירות לבנק X רק כדי “לשמוע”  – אתה אכן “תשמע” – אבל רק את מה שבנק X יכול להציע לך. מאידך למרות שהבנקים באוסטרליה נגישים הרבה יותר מבישראל (שעות עבודה ארוכות ובסופי שבוע) – עדיין, ללכת לקבל הצעה ממספר בנקים זה דבר מורכב שיש לקחת בחשבון.

זו גם אחת הסיבות לכך שאני ממליץ לעבוד עם סוכן (או סוכנות) משכנתאות מורשה. הסוכן, בניגוד לבנקאי, מנהל את עסקיו באופן עצמאי, ולטובתו חשוב וכדאי שאתה כלקוח תקבל את העסקה הטובה ביותר – רק כך כולם ירוויחו! בניגוד לבנקאי שאולי מלא בכוונות טובות אבל נמצא היום במחלקה ומחר הוא מועבר לבנק אחר או מחלקה אחרת.

סוכן משכנתאות טוב ימדד בכך שיהיה מסוגל לנתח את המצב שלך ולעזור לך לבחור את הבנק הנכון עם המוצרים המתאימים לך.

לדוגמא רוב הבנקים גובים תשלום עבור חשבון offset. אבל אם אין לך יותר מדי מזומנים לאחר הרכישה או היכולת שלך כדי לחסוך אינה גדולה, חשבון  offset לא יהיה דרוש בהכרח ואולי חשבון Redraw יהיה אפשרות זולה יותר עבורך.

לכל בנק מדיניות שונה כלפי עצמאים ושכירים.  חלק מהבנקים מעדיפים משקיעים וחלק יבדקו אפשרות הענקת משכנתא גם לבעלי משרה חלקית או מועסקים חדשים בעוד שאחרים יעדיפו וותק של לפחות שנתיים במקום העבודה. ההשפעה של האלמנטים האלה על יכולת גיוס ההון יכולה להגיע עד להפרשים של 100 אלף דולר, והרשימה עוד ארוכה…

מטרה

קניית בית היא השקעה גדולה וכדאי וחשוב להשקיע מחשבה בתהליך ולתכנן כמה צעדים מראש. אני מנסה לעודד את הלקוחות שלי לשאול את עצמם – מה הם רוצים הלאה? ובעיקר – מתי? האם זה הבית שאתה רוצה להזדקן בו או שזה רק קרש קפיצה למשהו אחר? האם הבית נועד להמיר השקעה מתישהו בעתיד?

התשובות לשאלות אלו יכולות לעשות את ההבדל בבנק ובשירותים הנלווים בנוסף להלוואה.

נניח לדוגמא שאנו קונים יחידת דיור של שניים או שלושה חדרים במטרה לגור בה במשך 5 השנים הראשונות, ולאחר מכן להשכיר אותה, ובעצם להשתמש בה כחלק מתוכנית הפרישה. בהנחה שרוב תקופת ההלוואה תחשב במסגרת השקעה, יהיו לכך השלכות מיסוי ועל כן אני ממליץ להתייחס מהיום הראשון אל רכישת הנכס – כאל השקעה.

כיוון שמבחינת רשויות המס האוסטרלי ישנו הבדל משמעותי בין כסף המוחזק בחשבוןoffset    או בחשבון  Redraw  יכולה להיות לכך השפעה עתידית על חיוב המס שלך, ולכן קיימת חשיבות רבה לחשבון שבוחרים.

כל מקרה לגופו ואלו הנושאים שאני בדרך כלל מרחיב עליהם בעת הפגישה עם הלקוח. בכל מקרה, אני מבקש להדגיש שאני סוכן משכנתאות המתמחה במיחזור משכנתאות, מימון קניית נכסים, הלוואות לעסקים ואפילו למכוניות, וזו ההתתמחות שלי. אולם איני סוכן מס או רואה חשבון ועל כן אני ממליץ למי שרוצה לקבל ייעוץ בנושא מס  שיפנה למי שמתמחה במיסים בדיוק באותו אופן שמי שרוצה לקבל ייעוץ בנושא מימון למשכנתאות – יפנה אלי.

הכתבה הבאה  – משכנתאות והלוואות לרכישת בית –  חלק ג’ תתמקד בפירוט מחזור החיים של הלוואה.

כתבות נוספות של קובי בוארון  בלינק

עוד על קובי בוארון בלינק

לא הבנתם משהו? יש לכם שאלות? זה המקום לשאול – כתבו אלינו. 

קובי בוארון הוא נציג אשראי ( 433,794 ) של BLSSA Pty Ltd ACN 117 651 760 (רישיון אשראי אוסטרלי 391,237)

תגובות

תגובות

Clip to Evernote

קצת על הכותב

מספר פוסטים : 5

© כל הזכויות שמורות לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה

גלול מעלה