• ברוכים הבאים לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה בע

קניית בית

קניית בית

עצות חשובות כיצד לקנות בית באוסטרליה מבעל ניסיון

אלא אם כן אתה מרופד היטב כלכלית נושא קניית הבית הוא משימה לא קלה. מאחר שקנינו בית לפני כמעט שנה ואנחנו כבר מתקרבים לסיום מרבית השיפוצים אנסה לתת כמה שיותר מידע בנושא.

לפני שאתחיל אני רוצה לנפץ מיתוס שגוי לדעתי. לקנות בית זה לא מסלול להתעשרות. בכלל. אם יש לך כסף בחיסכון יש השקעות אלטרנטיביות לא פחות טובות (אם לא יותר). הסיבה העיקרית לטעמי היא יותר רגשית וקשורה לצורך ביציבות והתקשרות למקום אחד לאורך שנים. קניית בית יכולה גם לעזור בני לא כולם צריכים\חייבים את זה.

  1. רצוי לגור באותו איזור קודם לקניה. לכל פרבר יש את המאפיינים שלו וקשה להכיר אותם רק מביקורים בודדים.
  2. הדרך היחידה להכיר את השוק היא ללכת להרבה inspections ו auctions. זה מבאס וזה שורף הרבה סופי שבוע אבל זו הדרך היחידה. יכול להתמזל מזלך וליפול ישר על נכס ממש שווה בתחילת החיפושים אך לדעתי זה לא קורה הרבה. במכירה הפומבית הראשונה שהיינו בה ויתרנו מוקדם מדי על בית בסקול זון של מקינון. פיספוס אדיר. סקול זון יכול להקפיץ את הערך של הבית בלמעלה מ100,000$. יתרה מכך, קשה להיות טוב במכירה פומבית ולהבין את הדינימיקה לפני שמתנסים בכמה. ביום שקנינו את הבית, זכינו בשתי מכירות פומביות (תודה לזוגתי שתחייה). לא אכנס לכל הפרטים, אבל זה רק מראה כמה ניסיוון עוזר. שוב, אני רוצה להדגיש שמדובר על לקנות בית עבורך ולגור בו כמה שנים טובות. נכס להשקעה זה סיפור אחר. שווה להשקיע כמה חודשי חיפושים בבית שמתכננים לגור בו מספר שנים. עוד אופציה היא לפנות לbuyers agent אבל הם לוקחים 2% שזה המון, והם בחיים לא יעשו עבודה טובה כמוך. מצד שני זה חוסך הרבה התרוצצות ומתח.עדכון טרי – חבר שעומד בפני קניית משתמש ב buyers’ agent רק עבור המכירה הפומבית. העלות היא הרבה יותר נמוכה והוא גם חוסך לך זמן בלימוד השוק מכיוון שצריך לסכם איתו עד איזה מכיר הוא ינסה לקנות את הבית.
    כלל אצבע – בדרך כלל המחיר שהבית ימכר בו (אם זה בית טוב ולא חורבה עם פוטנציאל) הוא 10-15% מעל המחיר המצוטט הגבוה. מרגיז, אבל אין הרבה מה לעשות. המטרה למשוך קונים שיכנסו לאטרף בזמן המכירה הפומבית. לא שווה להצטמצם רק למכירות פרטיות, כי אז המבחר קטן בצורה דרמטית. למרבה הצער אין מנוס מהAUCTION. כדאי להתחיל ללכת למכירות פומביות כבר שמתחילים לחשוב בכיוון בכדי לקבל תחושה של השוק.
  3. לבצע building inspection ע”י איש מקצוע.עולה בסביבות 400-700$. אני מציע לכלול בתקציב הבית לפחות 2000$ ל4-5 inspections. בתכלס, זה די דומה לקניית רכב. אין לך מושג מה כתוב בדו”ח וכמה המצב חמור. אבל לפחות אתה יודע שהליקויים הם באיזור ה10-20 אלף במקרה הגרוע ולא באיזור ה100 אלף. הבדיקה מצילה אותך ממקרים שכל השאסי רקוב (ויש כאלה).
  4. תקציב – יש הרבה מידע ברשת מה אמור להיות החזר המשכנתא החודשי ביחס להכנסה המשפחתית. צריך למצוא איזון בין להחזיר מהר את ההלוואה (ולשלם פחות ריבית) לבין להשאיר מספיק כסף לצרכים השוטפים. נקודת ייחוס יכולה להיות ההוצאה החודשית על שכירות. לגבי משכנתא, אני ממליץ בחום לקחת mortgage broker. הוא מקבל תשלום ישירות מהבנק ובדרך כלל ישיג יותר בקלות דיל מוצלח. הוא חוסך הרבה כאב ראש וניירת. ד”א יש פה דבר שנקרא offset account שבעצם מאפשר להחזיר את הלוואה באופן דינמי ואפילו למשוך חזרה כמה שצריכים בדיוק כמו עו”ש. סידור מאד נוח וגמיש אבל דורש משמעת עצמית.
    בקניית בית יש מס בולים של 5% בערך. אם זה בית ראשון מקבל מענק של 7000$ ואם מחיר הבית עד 600,000$ (כולל) יש הנחה של בערך 9000$ במס בולים. אנחנו פיספסנו מכירה פומבית בגלל שהקונה שהתחרה מולנו הציע בדיוק 600,000.
    כדאי להשאיר בצד לפחות 20,000$ לשיפוצים ותיקונים, במיוחד אם לא מדובר בבית חדש.
  5. כדאי לקרוא ולהבין את הsection 32 שהוא בתכלס החוזה קנייה. די משעמם וארוך אבל חשוב ומונע הפתעות לא נעימות בהמשך.

בסופו של דבר כדאי לזכור שלא מדובר בגזר דין. תמיד אפשר לגור מספר שנים ואחר כך למכור.

דוגמא לבית שנמכר במחיר מציאה לטעמי: http://house.ksou.cn/p.php?q=Bentleigh+East&sta=vic&id=3094547

ד”א, באתר שמראה את הבית ניתן לחפש כל נכס שנמכר בשנים האחרונות ואת המחיר שלו – מאד שימושי.

אתם מוזמנים לבקש להרחיב על כל אחד מהנושאים שהוזכרו (וגם כאלה שלא).

להמשך הדיון אתם מוזמנים להיכנס לפורום ozim.co.il

תגובות

תגובות

Clip to Evernote

קצת על הכותב

פורום ישראלים באוסטרליה ומידע על הגירה

מספר פוסטים : 29

© כל הזכויות שמורות לאוסראלים - אתר הבית לישראלים באוסטרליה

גלול מעלה